강남3구 용산 빼고 부동산 규제지역 해제 다주택자 취득세 완화

2023년 01월 03일 국토교통부는 업무계획을 보고하는 자리에서 강남3구(서초구, 강남구, 송파구), 용산구를 빼고 규제지역 해제를 발표했다. 국토부는 2023년 01월 02일 주거정책심의위원회를 열어 '투기과열지구 및 조정대상지역 조정안'과 '분양가상한제 적용지역 조정안'을 심의, 의결했습니다.

 

국토부는 최근 시장상황을 고려해 강남3구와 용산구를 제외한 나머지 지역을 해제하기로 결정했고 얼어붙은 부동산 시장에는 큰 이슈가 되고 있습니다. 2023년 11월 거의 전국의 모든 지역을 규제해제 했지만 더 심각해지는 부동산 시장으로 이번 결정을 내린 것 같은데요. 이로인해 정말 많은 것들이 변화될텐데요.

 

오늘은 강남3구, 용산을 빼고 규제대상 제외로 인한 변화될 상황들과 무주택자를 위한 정책 변화? 그리고 이번 정책으로 인한 최대 수혜지와 2023년 집값은 반등할 수 있을지? 알아보도록 하겠습니다. 끝까지 보시면 유익한 정보 얻어가실 수 있습니다.

 

미분양 속출, 얼어붙은 부동산 시장으로 강남3구, 용산 빼고 부동산 규제를 완화하면서 가장 큰 변화는 세금도 포함됩니다. 특히 다주택자에 대한 세금이 크게 변화되는데요. 양도세, 취득세, 종부세의 변화 또한 알아보도록 하겠습니다.

 

정부는 서울을 규제지역으로 해제하더라도 다른 지역에 비해 거래 절벽이 덜하고, 주변 지역의 파급효과, 주택 수요를 감안해 강남3구와 용산구는 제외한 것으로 알려졌는데요. 금리 인상과 경기침체 여파로 주택 거래량이 급감하는 상황에서 규제완화와 취득세, 양도세를 낮춰주는 효과를 통해 거래량부터 살리겠다는 의도로 풀이될 수 있습니다.

 

강남3구, 용산을 제외한 모든 지역은 규제지역이 해제됩니다. 전매제한 변화, 분양가 상한제 헤제로 인한 실거주 의무 폐지, 중도금 대출 가능, 다주택자 양도세, 취득세, 종부세 완화 등 많은 헤택이 변화되는데요.

 

규제지역 해제시 변화

01. 주택담보인정 LTV 비율 70%(다주택자 60%)

02. 양도소득세 중과 없음

03. 취득세 2주택자 8%에서 1~3%대 완화

04. 청약 재당첨 제한 없음

05. 85m2 이하도 60% 추첨제 적용 / 85m2 초과는 100%

06. 분양가 상한제 해제로 인한 실거주 의무 폐지

 

조정대상지역 해제로 인한 세금변화

01. 취득세율 2주택 8%에서 1~3% / 3주택 12%에서 8%

02. 2주택자 종부세율 및 세부담 상한세율 완화

03. 다주택자 양도세 중과 베제 적용(일시적 2주택도 2년에서 3년 연장)

 

그렇다면 이번 규제지역 해제로 인한 최대수혜를 입는 곳은 어디일까요? 최근 이슈가 많이 되고 있는 둔촌주공이 아닐까 생각합니다. 규제지역 해제와 함께 분양가 상한제 대상 지역도 해제되면서 5~10년 전매제한 규제와 2~3년의 실거주 의무 등에서도 벗어나게 되는데요.

 

서울 강동구 둔촌주공아파트 재건축의 경우 기존 전매제한 8년ㅡ>1년 / 실거주 2년 의무도 사라지게 됩니다. 걱정이 많았던 수분양자들은 잔금이 부족할 때 전세를 놓는 방식으로 자금을 마련할 수 있으며 중도금 대출도 가능하게 되어 가장 큰 수혜지가 아닐까 생각하고 있습니다.(사실 일각에서는 규제때문에 청약을 포기한 사람들이 형평성 문제를 제기할 수 있다는 지적도 나오고 있음)

 

국토부 관계자는 '둔촌주공 재건축단지 등의 청약경쟁률을 보면, 분양가 책정에 따라 크게 달라지는 모습을 볼 수 있다'며 정부가 분양가 상한제로 규제하지 않아도 시장에서 자율적으로 적정한 분양가가 나올 것으로 본다고 말했습니다.

 

전매제한 기간 개선안

수도권 : 공공택지 또는 규제지역  3년 / 과밀억제권역 1년 / 기타 6개월

비수도권 : 공공택지 또는 규제지역 1년 / 광역시 6개월 / 기타 없음

 

국토부는 시행령 개정 이전에 분양받았더라도 아직 전매제한이 남아있다면 소급적용이 가능하다고 말했는데요. 예를들어 전매제한 5년을 적용받던 수분양자가 시행령 개정시점에 전매제한 3년이 지났다면 즉시 전매가 가능하다는 뜻입니다. 

 

규제완화로 인해 실거주 의무 전면 폐지로 잔금이 부족할 경우 전세로 인해 자금 마련 가능

 

비규제 지역 다주택자 헤택

01. 집값의 60% 대출가능

02. 2주택자 취득세 중과 폐지(8%에서 1~3%)

03. 양도소득세 중과 규제 폐지 

 

결국 정부에서도 모든 규제를 폐지해줄테니까 제발 집좀 사줘라!!라는 뜻이 아닐까 생각됩니다.

그런데 많은 분들이 규제를 이렇게 한번에 풀게되면 나중에 뒷감당 어떻게 할것이냐? 얘기가 있는데요.

 

현재 집값이 너무 빠르게 떨어지기 때문이라 생각됩니다. 정부는 집값을 바로 살리겠다는 것보다는 부동산 시장을 서서히 안정 시켜야 되는데 최근 3개월동안 하락속도가 너무 빠르기 때문에 우리 국가경제와 금융시장까지 문제가 될 수도 있다고 생각하며 특단의 조치라 생각됩니다.

 

무주택자를 위한 정책

01. 19~39세 미혼 청년 특별공급

02. 무순위 청약 거주 요건 폐지

03. 규제지역 중소형 추첨제 신설(85m2이하 기존 가점 100%였지만 추첨 60%까지 가능)

 

과거 사례를 보면 미분양이 전국적 10만호, 서울 수도권 3만호, 고점대비 30~50% 떨어지면 대기하던 수요자들이 들어올 가능성이 높다고 생각되는데요. 추후 강남이 조정대상에서 풀리고 정부의 마지막 카드인 5년간 양도세 면제를 내놓는다면 더이상 규제를 위한 카드는 없다고 생각되며 바닥이라 생각할 수 있을텐데요.

 

현재는 부동산 침체기지만 침체기가 있으면 불황기를 거쳐 회복기로 사이클이 이동을 할텐데요.  통계로 간단하게 알아볼 수 있는 방법으로 거래량이 떨어지면서 집값이 떨어지면 침체기, 거래량이 늘어나면서 집값이 떨어진다면 불황기로 접어들었다고 볼 수 있습니다. 

 

우리는 현재 정부의 정책 변화로 불황기가 들어가고 있는지를 체크해볼 필요가 있고 거래량이 회복되면서 금리인하로 집값 하락이 멈춰진다면 회복기로 진입될때가 되었다고 예상해볼수도 있을 것입니다.

현재 내집마련을 생각해보시는 분들은 실수요자들은 고점대비 30%이상 조정된 상황과 금리인상이 멈췄을 때를 서서히 알아보는 것을 추천드리고 싶네요.

 

위 자료는 지난해 규제지역 아파트 값 하략률로 강남 성남, 과천, 하남, 광명 등과 노원, 도봉, 성북 등 큰 폭으로 하락했음을 볼 수 있습니다. 즉, 규제지역은 전매제한, 실거주 의무, 중도금 대출 불가, 취득세 중과, 양도세 중과 등의 정책들로 얼어붙은 부동산에 영향을 주었다고 할 수 있습니다.

 

그렇다면 부동산 집값은 반등할 수 있을까?

반등까지는 힘들 수 있다. 아니면 소폭 상승이 가능할 수도 있겠지만 현재 풀린 규제때문에 희망을 가지고 있고 아직 풀리지 않은 강남3구와 용산의 경우에도 해제를 예상해볼 수 있다고 봅니다.

큰 폭의 반등이 되기 위해서는 굳이 지금 안사도 되는 수요자까지 유입이 되야하지만 사실 현재는 금리때문에 유입되기는 쉽지않다.

 

최근 설문조사에 따르면 서울거주자들의 81.5%가 올해 집값이 떨어질 것이라고 얘기했는데요.

크게 3가지를 보면 01. 금리가 너무 높다 / 02. 경제침체우려 / 03. 여전히 높은 가격을 뽑았습니다.

 

그렇기 때문에 금리가 안정이 되고 가격이 30~50%정도 떨어졌을 때 수요자들이 더 몰리고 거래량이 증가하면서 부동산 도 회복기로 진입하지 않을까 생각해봅니다.

 

2023년 부동산 정책 강남3구, 용산제외 규제지역해제, 분양가상한제 해제, 다주택자 취득세 완화