지식산업센터 투자 성공하기 위한 10가지 필요조건

최근 금리가 인상되면서 집값을 잡을 수 있을까? 없을까? 고민하시는 분들이 많은데요. 이런 와중에도 주거형 오피스텔, 생활형 숙박시설, 도시형 생활주택, 지식산업센터 등 아파트를 대체하는 상품들이 지속적으로 나오고 있으며 프리미엄이 붙거나 주변 시세보다 저렴하게 분양을 받을 수 있다보니 높은 경쟁률이 형성되고 있습니다.

 

그렇다면 왜 지식산업센터 투자가 핫해졌을까요? 간단합니다. 가장 첫번째 이유는 전매가 가능합니다. 지식산업센터는 정부지원사업이기 때문에 대출 금리도 낮고 최대 70~90%까지 나옵니다.(개인적인 신용도에 따라 다를 수 있습니다) 그리고 주택수의 포함되지 않기 때문에 부동산 규제가 심한 상황에서 가장 투자하기 편한 수익형 부동산이 된 것입니다.

 

두번째 이유는 대부분 지식산업센터는 안정적인 월세를 받기 위해서 접근했습니다. 하지만 몇년 전부터 입지가 좋은 지식산업센터는 매매가가 상승하면서 시세차익까지 생기게 된 것이죠.

 

한 예로 문정동 법조타운은 처음 완공되었을 때 공실이 많은 지역 중 하나였습니다. 하지만 정부에서 지식산업센터 입주하는 기업체들에게 세금혜택을 주고 서로 협려업체들이 입주함으로써 시너지 효과를 얻고 편리하다는 큰 장점 때문에 지식산업센터 입주를 원하는 기업체들이 많아졌습니다.

아시겠지만 모든 부동산은 수요와 공급의 의해서 매매가, 임대료가 상승하는 것 아니겠습니까? 자연스럽게 입주하려는 기업체는 많이지고 공급이 부족하다보니 처음 900만원대로 분양했던 문정도 지식산업센터가 현재 평당 2000~2400만원까지 상승하게 되었습니다. 말 그대로 대박이 난 것이죠.

 

지식산업센터란 하나의 건축물의 제조업과 정보통신산업 사업장이 함께 입주할 수 있는 건축물을 말합니다. 지식산업센터 기존 명칭은 아파트형 공장에서 현재 명칭으로 변경되었습니다. 지식산업센터에는 제조업, 지식기반산업, 정보통신산업, 그 밖에 특정 산업의 집단화와 지역 경제의 발전을 위하여 산업단지 관리 기관 또는 시, 군, 구청장이 인정하는 벤처기업을 운영하는 시설입니다. 과거 1988년 최초의 아파트형 공장이 등장하고 1990년대 산업 발전에 따라서 아파트형 공장에 대한 정부의 지원정책 확대 및 벤처기업 육성에 관한 특별 조치법 시행으로 세제 혜택과 건설비 지원을 바탕으로 공급이 활성화되었습니다. 산업 구조 변화로 2010년 법률 개정을 통한 아파트형 공장에서 지식산업센터로 명칭과 제도가 개편되었습니다. IT 기술 발전으로 4차 산업 시대가 되면서 기존 산업단지 및 공장들은 도시정비 및 환경개선을 목적으로 도시 와곽으로 이전하고 도심 내 소규모 빌딩형의 새로운 공장들이 생겨나기 시작했습니다.

 

사실 지식산업센터는 새로운 근무환경, 주변환경이 좋은 여건 때문에 지식산업센터에 입주하고 싶어하는 기업체가 많이지고 있는데요. 그렇다보니 문정동, 성수동, 영등포, 강서 마곡, 구로, 과천, 향동 등 평당가가 분양가 대비 많이 상승하고 있는대요. 2021년 상반기에는 향동 지식산업센터가 핫하게 분양 되었으며 경쟁률도 매우 높았습니다. 후반기에는 지축, 군포 생각공장, 의왕 스마트시티, 김포 한강르네상스 첨단 비즈나인 등 현재 투자자분들이 관심을 가지고 있습니다.

 

지식산업센터 성공적인 투자를 위한 10가지 조건

 

01. 서울(강남)과의 접근성이 좋은가?

우리나라 부동산의 가치를 판단할 때 서울과의 접근성, 강남과의 접근성은 매우 중요한 요소 중 하나입니다. 지식산업센터도 강남과 서울과의 접근성에 따라서 많은 기업체들이 입주하고 싶은지가 결정됩니다. 최근 교통이 지속적으로 발전하면서 서울과의 접근성은 더 넓어지고 있으며 수도권 지식산업센터도 높게 평가되고 있습니다.

 

02. 대중교통 인프라가 잘 구축되어 있는지 체크합니다.

기업체들은 직원들의 복지를 생각하지 않을 수 없습니다. 그래서 역세권을 가장 선호할 수밖에 없으며 대중교통 인프라가 잘 구축되어 있는 지식산업센터를 우선적으로 생각하게 됩니다. GTX, 지하철 노선, 버스 노선 순서대로 대중교통이 잘 만들어져 있는지 역세권인지? 역에서 얼마나 걸리는지를 체크해보는 것도 중요합니다.

 

03. 고속열차(GTX, KTX) 교통편으로 인한 호재

최근 우리나라에서 부동산 가치가 가장 많이 상승한 지역들의 특징 중 하나가 GTX가 들어오는 지역이었습니다. 왜냐마현 GTX는 지금까지 적용되었던 거리와 시간의 비례 관계를 깨버렸습니다. 이 말이 무엇이냐면 만약 노원에서 강남까지 거리와 의정부에서 강남까지의 거리는 사실 거리적으로 차이가 납니다. 하지만 GTX 노선이 생기고 나서는 노원에서 강남까지 30분이상이 걸리는데 비해 의정부에서는 GTX를 이용하게 되면 25분~30분밖에 걸리지 않는다는 것입니다. 그렇다보니 GTX가 들어가는 지역 부동산의 가치는 지속적인 상승이 이루어지고 있습니다.

 

04. 주변에 개발하는 지역, 호재지역이 있는가?

지식산업센터도 아파트와 마찬가지로 주변 인프라가 좋아지고 개발하는 지역, 호재지역에 따라서 더욱 상승하고 있습니다. 예를 들어 강서구 마곡지구는 예전 기업체들이 들어가지 않는 지역 중 하나로 미분양 밭이라고 얘기했습니다. 하지만 주변 개발호재와 발전으로 현재 판교 다음으로 커지고 있는 IT클러스터가 형성되고 있고 현재 강서구 마곡의 아파트 시세는 엄청나게 상승한 상황입니다. 그만큼 주변 개발과 호재는 그 지역의 가치를 상승하는 요인이 되고 있습니다.

 

05. 클러스터 형성이 되는 지역인지를 체크

클러스터가 형성된다는 말이 무엇일까요? 클러스터란 같은 지역의 IT면 IT업체들, 바이오면 바이오 업체들이 함께 들어와서 시너지를 형성한다는 말입니다. 현재 판교는 IT 클러스터가 최고로 형성되어 있으며 송도는 바이오 클러스터로 지식산업센터 입주 기업체가 줄을 서고 있는 상황입니다. 주변 클러스터가 형성되면 그 지역의 가치는 상승하는 요인과 바이오 기업체들이 들어가고 싶어지는 지역이 형성됩니다.

 

06. 주변 고속도로가 잘 갖춰져 있는지 체크

최근에는 제조형 공장, 드라이브인 호실 등 제조업체들이 많아지고 있다보니 주변 고속도로를 편리하게 이용할 수 있는 입지에 입주하고 싶어합니다. 교통은 곧 비용이기 때문에 주변 고속도로가 잘 갖춰져 있는 것을 체크합니다.

 

07. 고속도로까지 주변도로 여건을 체크합니다.

고속도로까지 이동하는 주변도로가 2차선인지 4차선인지 화물 이동이 편리한지를 체크합니다. 그리고 시간이 된다면 지식산업센터에서 고속도로까지 얼마나 걸리는지 확인해보는 것도 좋습니다.

 

08. 주변 자연요소(호수, 강, 산)를 체크합니다.

요즘에는 회사 복지, 주변환경, 자연환경 요소가 프리미엄을 형성하는 가장 중요한 원인이 되고 있습니다. 최근 분양한 지식산업센터 덕은메트로시티 한강뷰 자리는 엄청난 경쟁률과 프리미엄이 형성되었습니다. 강 뿐 아니라 호수뷰, 산뷰 등 주변 자연요소가 중요한 요소로 자리잡고 있습니다.

 

09. 건설사 브랜드 파워를 체크합니다.

지식산업센터도 최근에는 브랜드 파워가 높은 건설사들이 뛰어들고 있습니다. 그렇다보니 투자자나 실입주하시는 분들은 브랜드에 따라서 경쟁률이 달라지고 프리미엄 형성도 차이가 생기고 있습니다. 설계사들의 능력은 평준화가 되고 있는게 사실이고 곧 상품성을 결정하는 것은 건설사의 시공능력과 브랜드라고 할 수 있겠습니다.

 

10. 주변 지식산업센터 월세가 어떻게 형성되어 있는지 체크합니다.

수익형 부동산은 아파트와 다르게 월세가 형성됩니다. 월세란 분양가가 높아진다고해서 분양가처럼 계속 올릴수는 없습니다. 왜냐하면 아무리 새로운 지식산업센터가 들어온다고해도 똑같은 평수가 바로 옆 지식산업센터보다 20~30만원 월세가 비싸다면 쉽게 입주할 기업체들은 없을 것이기 때문입니다.그래서 주변 월세가 얼마인지 체크하고 현재 분양가 대비 수익률도 계산해보는 것을 추천합니다.

 

아파트 규제로 부동산 투자가 심리적으로 위축되게 만들었지만 결국 새로운 투자처는 계속 생겨나고 많은 투자자분들과 실입주 기업체들로 인해서 가치는 상승곡선을 타고 있습니다. 현재 가장 이슈가 되는 수익형 부동산은 아무래도 전매가 가능하고 주택수의 포함되지 않은 물건인거 같습니다. 그래서 입지가 좋은 지식산업센터와 생활형 숙박시설의 경쟁률은 상상을 초월하고 있습니다.

 

지식산업센터는 서울권과 수도권을 나눠서 비교하고 알아보시는 것도 중요합니다. 그렇기 때문에 꼭 사전 공부가 필요하고 전문가에게 상담을 받아보시는 것도 중요합니다. 

 

자족시설용지란 정부에서 신도시를 개발할 때 지식산업센터를 지을 수 있는 땅입니다. 아시겠지만 아파트를 지을 수 있는 용지, 상가를 지을 수 있는 용지, 지식산업센터를 지을 수 있는 용지 등 땅의 용도는 전부 다르기 때문입니다. 수도권 신도시들의 자족시설용지 공급 비율을 비교해보면 동탄1 신도시는 10.7%, 하남 미사는 8.4%로 많이 만들고 있는 것을 알 수 있습니다. 그만큼 수요할 수 있는 기업체들이 많은지 체크가 꼭 필요하겠죠? 현재 김포 한강신도시는 땅의 비율과 인구수의 비해서 2.6%로 자족시설용지가 매우 부족한 상황입니다. 즉, 지식산업센터가 지어지면 들어올 수 있는 기업체들은 다른 지역보다 훨씬 가능성이 높다. 공실 위험성이 떨어진다고 할 수 있겠습니다.

 

 

그래서 공부가 필요하고 현재 분양가는 높게 책정되었는지? 낮게 책정되었는지? 그리고 앞으로 개발호재로 인해 얼마나 가치가 상승할 수 있는지를 꼭 체크하셔야 합니다. 아래 내용은 김포 한강신도시에서 가장 큰 규모를 자랑하는 김포 한강 르네상스 첨단 비즈나인으로 한강신도시 호수공원 바로 옆에 위치하고 있습니다. 김포에 먼저 지어졌던 공단, 김포공항, 인천공항, 인천항으로 나가는 물류회사들, 제조업체들이 자리를 잡고 있어 기존 수요층이 매우 탄탄한 지역이 서부권 김포 지역입니다. 하지만 현재 분양가는 수도권에서 가장 저렴한 축이여서 앞으로 가치가 올라갈 가능성이 매우 높다고 할 수 있겠습니다. 서울에 수익률은 적지만 매우 안정적인 투자가 올바른 투자인지, 아직은 그 가치가 작지만 앞으로 올라갈 가능성이 매우 높은 지역이 올바른 투자인지 정답은 없습니다. 하지만 그로인해 시세차익은 충분히 차이가 날 수 있고 그 주변과 부동산 전망을 통해 충분히 예상해볼 수 있을 것입니다. 그리고 서울권, 수도권의 현재 분양가도 한눈에 확인이 가능하십니다.

 

https://wookpo07.tistory.com/3

김포 지식산업센터 한강 르네상스 첨단 비즈나인 저평가 미래가치

김포에서 첫번째로 볼 수밖에 없는 지식산업센터 김포 한강 르네상스 첨단 비즈나인

 

지금까지 지식산업센터를 성공적으로 투자하기 위한 10가지 조건과 자족시설용지 비율의 중요성, 기존 기업체 수요자 체크, 지역적 분양가 분석 등 자세하게 알아보았습니다. 부동산도 대세가 있듯이 언제 정책이 바뀌고 규제가 바뀔지 모릅니다. 그렇기 때문에 빠른 도전과 관심이 중요하겠습니다.

 

지식산업센터 분양 성공적으로 하기 위한 방법, 군포 생각공장, 의왕스마트시티, 지축, 김포 한강신도시 르네상스 첨단 비즈나인 등 로얄호실 배정받는 방법