2025 부동산 세금 개정안 1부, 알아두지 않으면 수천만원 손해봅니다

 

최근 부동산 세금 제도가 어떻게 바뀌었는지 정확히 알고 계신가요? 지난해 말 국회를 통과한 세법 개정안이 올해부터 본격 시행되면서, 많은 부동산 소유자들이 예상치 못한 세금 폭탄을 맞고 있는데요.

서울 강남구에 사시는 분은 "작년과 동일한 주택을 보유했을 뿐인데 세금이 23%나 늘었다"며 당혹감을 감추지 못했습니다.

그래서 2025년 달라진 부동산 세금 개정안의 핵심을 낱낱이 파헤쳐 드립니다. 이 글만 제대로 읽어도 수천만 원의 절세 효과를 누리실 수 있습니다.

 

2025 부동산 세금 계정, 바뀐 이유 3가지

"또 세금이 바뀌나요? 도대체 왜 이렇게 자주 바뀌는 거죠?" 많은 분들이 이런 의문을 가지고 계실 텐데요. 크게 3가지 목적으로 추진되었습니다.

1. 주택시장 안정화

2024년 하반기부터 주택가격이 서울 일부 지역을 중심으로 다시 상승세를 보이자, 정부는 다주택자의 대한 세금 부담을 차등화하는 방식으로 시장 과열을 억제하고자 했습니다.

2. 조세 형평성 제고

기획재정부 자료에 따르면, 상위 1% 자산가가 보유한 부동산 가치는 하위 50% 17배에 달하지만, 실제 부담하는 세금은 단 7배에 불과했습니다. 이러한 격차를 줄이기 위해 고가 부동산과 다주택자에 대한 세율을 상향 조정했죠.

 

3. 재정 건전성 확보

고령화 사회로 인한 복지 지출 증가로 2025년 정부 재정 적자가 GDP 대비 5.2%까지 확대될 전망입니다. 이에 안정적인 세수 확보가 불가피했고, 부동산 세제가 핵심 대상이 되었죠.

국세청 데이터에 따르면, 이번 세제 개편으로 예상되는 추가 세수는 연간 약 4.7조원에 달합니다. 이는 전체 세수의 약 8.3%에 해당하는 큰 규모죠.

부동산을 보유하고 계신 분이라 반드시 이번 계정안의 내용을 숙지하고 대응책을 마련하셔야 합니다.

 

'종합부동산세' 주요 변경사항

2025년 종합부동산세 가장 큰 변화는 과세 기준액 하향조정과 세율 구간 세분화입니다. 기존에는 과세표준 11억원 초과 시 1.2% 세율이 적용되었지만, 개정 후에는 다음과 같이 세분화됩니다.

 

11억원 이하 : 0.6%
11억 초과~14억 이하 : 1.3%(0.1%⬆️)
14억 초과~20억 이하 : 1.8%(0.6%⬆️)
20억 초과~30억 이하 : 2.5%(0.7%⬆️)
30억 원 초과 : 3.2%(0.7%⬆️)

특히 인상적인 점은 1세대 1주택 보유자의 과세 기준액이 현행 14억 원에서 12억 원으로 하향 조정된 점입니다. 이로 인해 서울과 수도권의 중형 아파트(전용 84㎡ 기준) 소유자 중 약 18만 가구가 새롭게 종부세 과세 대상에 포함될 것으로 예상됩니다.

 

또한 주목할 점은 다주택자 중과세율의 강화입니다. 3주택 이상 보유자의 경우, 최고 세율이 기존 6.0%에서 7.2%로 상향되었습니다. 이는 국내 주요 세금 중 최고 세율로, 정부의 다주택자 규제 강화 의지를 엿볼 수 있는 대목이죠.

 

공시가격 기준 종부세 대상인지 확인하시려면 국토교통부 부동산공시가격 알리미 홈페이지에서 확인할 수 있으며, 공시가격의 약 60%가 과세표준이 됩니다. 따라서 공시가격이 약 20억 원이면, 과세표준은 12억 원으로 2025년부터는 종부세 과세 대상이 됩니다.

 

취득세 및 양도소득세 개정사항

 

2025년 취득세 변경사항으로는 조정대상지역 내 2주택 이상 보유자의 가산세율 강화입니다.

 

2주택자 8%에서 10%(2%⬆️)

3주택 이상 12%에서 15%(5%⬆️)

반면, 생애최초 주택 구입자에 대한 취득세 감면 혜택은 확대되어, 6억 원 이하 주택 구입 시 취득세가 전액 면제 됩니다(기존 5억 원 이하). 또한 감면 대상 연령도 기존 35세 이하에서 40세 이하로 확대되었습니다.

양도소득세 개정사항

 

양도소득세의 핵심 변화는 보유기간별 세율 체계의 개편입니다. 기존에는 보유기간이 길수록 세율이 낮아지는 단순한 구조였으나, 2025년부터는 다음과 같이 복잡해집니다.

 

2년 미만 단기 보유 : 기본세율 + 30%(최대 75%)

2~5년 보유 : 기본세율 + 10~20%(보유기간에 따라 차등)

5~10년 보유 : 기본세율 적용

10년 이상 장기 보유 : 기본세율 - 10~30%(차등 적용)

 

2025년 1월 1일부터 2주택자는 기본세율 + 20%, 3주택 이상 보유자는 기본세율 + 30%의 세율이 적용됩니다.

예를 들어 15억 아파트를 7년 보유 후 양도 시 2024년에는 양도소득세가 약 1.8억 원이었으나, 2025년에는 약 2.6억 원으로 44% 증가하게 되는 것이죠.

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지금까지 2025 부동산 세금 개정안에 대해 알아보았습니다. 그야말로 모르고 지나갔으면 세금 폭탄을 맞을 수도 있는 정보인데요.

 

다음 글에서는 이번 1부를 이어서 주택 보유자별 세금 부담 시뮬레이션, 세금 절감을 위한 5가지 핵심 전략, 절세 타임라인 등을 소개해드리겠습니다.

 

< 2편 세금 절감 5가지 핵심 전략 보기 >

 

 

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

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